La loi PINEL apporte des modifications importantes aux règles applicables au bail commercial. En voici les clefs.
Renforcement du principe de cession du bail avec le fonds
Article L.145-16 du Code de commerce : « Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise… »
Il en va de même des stipulations qui ont pour objet d’interdire au preneur la transmission du bail avec le fonds, quel que soit le mode de transmission du fonds (cession, fusion, scission, apport partiel d’actif soumis au régime des scissions, dissolution confusion).
Redéfinition et précisions des baux dérogatoires
Article L.145-5 du Code de commerce : « Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux… »
La faculté de conclure un bail dérogatoire au régime des baux commerciaux est élargie dans la mesure où la durée du bail est allongée (de 2 ans, elle passe à 3). Cette faculté est ainsi conditionnée par la durée du bail.
Il est désormais impossible de renouveler un bail dérogatoire pour exploiter le même commerce dans le même local.Les parties disposent désormais d’un mois à l’issue des trois ans pour exprimer leur volonté d’échapper au statut des baux commerciaux.
La durée du bail commercial est réaménagée
Article L.145-4 du Code de commerce : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délai de l’article L.145-9… »
Le preneur a désormais toujours la possibilité de résilier sur un rythme triennal le bail commercial. Il est désormais possible de prévoir une convention contraire seulement pour les baux d’une durée supérieure à neuf ans, les baux de locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux de locaux à usage exclusif de bureaux et ceux de locaux de stockage.
Une faculté de résiliation anticipée est offerte à tout moment en cas de retraite ou d’invalidité et est étendue aux ayant droits du preneur en cas de décès et à l’associé unique d’une EURL ou à l’associé gérant majoritaire d’une SARL de moins de deux ans.
Renforcement des règles gouvernant le droit au maintien dans les lieux
L’article L.145-13 du Code de commerce privant les locataires de nationalité étrangère non ressortissant communautaire du droit au renouvèlement est désormais abrogé. La Cour de cassation a jugé discriminatoire la condition de nationalité exigée du locataire (Cass. 3Ème civ., 9 novembre 2011, n° 10-30.291)
Création d’un droit de préemption au profit du preneur en cas de vente de l’immeuble
Article L.145-46-1 du Code de commerce : « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet… »
Ces dispositions ne sont pas d’ordre public, les parties pourront donc les écarter par une clause du bail.
Toutefois, cet article ne trouvera pas application en cas de cession unique :
- de plusieurs locaux d’un ensemble commercial,
- de locaux commerciaux distincts,
- de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial.
Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.
Date de prise d’effet du loyer du bail révisé
A l’issue de l’échéance de trois ans, le bailleur pouvait demander à tout moment la révision triennale du loyer du bail commercial (art. L.145-38 C.Com.). Une clause pouvait prévoir que la révision serait effective non lors de la date de la demande du bailleur mais de façon rétrocative. Désormais, une telle clause est privée d’effet. L’article précité précise que la révision prend effet à compter de la date de la demande en révision.
Dispositif de répartition des coûts liés à la conclusion d’un bail commercial
Un double encadrement de la variation du loyer est instauré :
- en cas de modification du loyer lors du renouvellement du bail (article L.145-34 du Code de commerce).
- en cas de modification du loyer lors de la révision triennale (article L.145-38 du Code de commerce).
Les indices ILC (indice des loyers commerciaux) et ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) sont instaurés comme les indices de référence pour le plafonnement de la révision triennale. Pour les contrats en cours faisant référence à l’ICC, les parties devront lui substituer l’un des deux indices lors du prochain renouvellement.
Toutefois, si par exception à la règle du plafonnement à l’indice, celle de la valeur locative est applicable, un deuxième encadrement est prévu. La règle de fixation du loyer à la valeur locative est à nouveau applicable, la variation ne peut ainsi constituer une hausse supérieure à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Ce mécanisme sera mis en oeuvre lors du renouvellement du bail.
Obligation de faire un état des lieux, valable aussi pour les baux de courte durée et les baux professionnels (relevait de la liberté contractuelle jusqu’à présent)
Article L.145-40-1 du Code de commerce : « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties… »
Cet article est d’ordre public, aucune dérogation contractuelle n’est donc possible (art. L.145-15 C.Com). Le bailleur qui n’a pas été diligent ne peut invoquer l’article 1731 du Code civil, selon lequel, en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état.
Répartition des charges locatives (question ignorée du Code de commerce jusqu’alors)
article L.145-40-2 du Code de commerce : « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux… ».
Ces dispositions nouvelles sont d’ordre public (art. L.145-15 du C.Com.).
Formes du congé d’un bail commercial
Désormais, le congé peut être donné par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée AR, au libre choix de chacune des parties (art. L.145-9 C.Com).
Clause de garantie entre cédant et cessionnaire
Deux nouveaux articles sont introduits par la loi. Le bailleur doit désormais informer le cédant de tout défaut de paiement de loyer dans le délai d’un mois à compter de la date de paiement (art. L.145-16-1 C.Com.). La durée de la clause de garantie est désormais limitée à trois ans à compter de la cession du bail (art. L.145-16-2 C.Com.).
