Voici en deux points pour les commerces fermés pendant les ordionnances Covid, les éléments à fournir au bailleur :
SUSPENSION DES LOYERS
La force majeure, est codifiée par l’article 1218 du Code civil. Elle est constituée par un évènement correspondant aux caractéristiques fixées par les parties ou, à défaut, par la loi et a, pour conséquence, d’exonérer l’une ou l’autre des parties, de l’exécution de son obligation.
L’obligation consiste à délivrer au preneur la chose louée, ainsi que ses accessoires (caves, parking, etc.) et résulte de l’article 1719 1° du Code civil. Elle se matérialise par la remise des clés à la date de prise d’effet du bail. Le fait de ne pas payer le premier loyer ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance. Cette obligation implique, sauf clauses contraires, que le local soit en bon état de réparations, que les infrastructures soient en bon état de fonctionnement (sanitaires, eau, chauffage, gaz, électricité) et puisse servir à l’usage pour lequel il est loué.
En cas d’inexécution de cette obligation de délivrance, le locataire peut solliciter ‘exception d’inexécution lui permettant de suspendre ses paiements.
Il résulte de la combinaison de ces deux articles du code civil que les loyers commerciaux doivent être suspendus pendant la période de fermeture administrative forcée issue des ordonnances Covid de 2020.
RENEGOCIATION DES LOYERS POUR 2021
Par ailleurs, la baisse de commercialité de plus de 10 % devrait également entrainer un réajustement du loyer commercial en fonction de l’évolution liée au Covid, à la baisse, des facteurs de commercialité.
Le Covid à vidé de nombreuses villes et les touristes ne sont pas prêts de revenir.
Selon l’article R145-6 du Code de commerce, la notion de facteurs locaux de commercialité correspond notamment à la situation du logement et à l’intérêt que celui-ci représente en fonction des commerces, de l’attrait du quartier, de la rue ainsi que des moyens de transport disponibles.
Avec la dégradation des facteurs de commercialité lié à la baisse d’affluence de nombreuses rues commerçantes, cela constitue un motif valable pour réviser le montant du loyer en fonction de l’indice de référence convenu par les parties dans les dispositions du bail commercial. Pour rappel, selon l’activité du locataire, il peut s’agir de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT),
l’article L145-38 du Code de commerce, la révision du montant du loyer ne peut intervenir qu’à deux moments de l’exécution du bail commercial :
- Lors de la période de révision triennale, c’est-à-dire à l’expiration d’une période minimum de trois ans ;
- Lors du renouvellement du bail commercial : pour rappel, l’offre de renouvellement peut être formulée par le bailleur ou le locataire. Ce dernier bénéficie effectivement d’un droit au renouvellement du bail au titre de la propriété commerciale. Ainsi, si le bailleur refuse le renouvellement du contrat, alors il sera tenu au paiement d’une indemnité d’éviction dont le montant sera calculé afin de couvrir l’intégralité du préjudice subi par le locataire.
Néanmoins, pour pouvoir être valable aux yeux de la loi, les facteurs locaux de commercialité doivent présenter deux caractères essentiels :
- La matérialité, c’est-à-dire que les facteurs locaux de commercialité doivent avoir subi une évolution concrète, qu’il s’agisse d’une amélioration ou d’une dégradation : par exemple, l’abandon d’un projet de travaux ou un projet de rénovation ne sont pas des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ;
- La modification des facteurs locaux de commercialité doit entraîner, selon l’article L145-38 susvisé, une variation de plus de 10% de la valeur locative : à noter que cette variation doit s’apprécier postérieurement à la modification des facteurs locaux de commercialité.
Ces deux conditions doivent intervenir au cours de la durée écoulée depuis la dernière révision du loyer, et avec un lien de causalité entre ces deux conditions afin de pouvoir constituer une modification objective des facteurs locaux de commercialité. Les juges apprécieront ces deux caractères afin de vérifier et de contrôler la modification effective des facteurs locaux de commercialité. Cette appréciation se fait au cas par cas c’est-à-dire au regard des circonstances et de façon subjective.
C’est à la partie qui souhaite procéder à la révision du loyer qui doit rapporter la preuve de la modification des facteurs locaux de commercialité, et de rapporter la preuve du lien de causalité entre la matérialité de la modification des facteurs de commercialité et la variation de plus de 10% de la valeur locative du bien immobilier loué.
Le plus souvent, il est recommandé de faire appel à un expert amiable, c’est-à-dire décidée conjointement par les deux parties au contrat.
Le Cabinet BB&A se tient à votre disposition pour vous assister dans ces négociations.
