La résiliation du bail commercial résulte de plusieurs situations. En effet, ce peut être le fruit d’un accord entre les parties, à la suite de la destruction de la chose louée, par résiliation judiciaire, ou encore par clause résolutoire.
I. Résiliation du bail par un commun accord des parties
Une partie peut mettre fin aux relations contractuelles de façon unilatérale dans le cadre de congé du bail commercial. De plus, une résiliation du bail peut être faite à une date antérieure à celle prévue par la loi à la condition sine qua non d’un commun accord entre les parties. La notification de la résiliation doit se faire aux créanciers inscrits, sans devoir répondre à des conditions de forme particulières. La conséquence pour le locataire est l’obligation de quitter les lieux loués.
II. Résiliation du bail faisant suite à un sinistre
Le propriétaire d’un local peut résilier le bail commercial sans indemnité en cas de destruction totale de la chose louée.
Cette faculté de résiliation est prévue par l’article 1722 du Code civil qui dispose que, si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. La jurisprudence y ajoute également le cas de force majeur. Dans ce cas, une présomption de responsabilité pèse sur le preneur, aux termes de l’article 1733 du Code civil. Pour s’en dégager, il devra prouver un cas fortuit ou le vice de la chose jugée et en réparer toutes les conséquences dommageables.
En cas de perte totale de la chose louée, la résiliation peut tant être invoquée par le bailleur que le preneur, sans indemnité. A l’inverse, en cas de perte partielle, seul le preneur dispose d’un choix entre la résiliation ou la baisse du loyer, le bailleur devant se conformer à ce choix.
S’agissant du sort des améliorations et aménagements effectués au sein des locaux par le preneur, ils seront régis par les clauses du bail.
Les difficultés d’application de la résiliation du bail par destruction de la chose louée tiennent de la différence entre la perte totale et la perte partielle. La jurisprudence dégagea les critères en la matière. La perte totale peut ainsi résulter de la destruction matérielle de la chose louée, du changement de destination ou de l’importance des dépenses de remise en état.
III. La résiliation pour défaut d’exécution des obligations contractuelles
Cette résiliation doit être demandée aux tribunaux. Le bail sera résilié à la date de la décision prononçant la résiliation. Le bailleur se doit de motiver sa demande de résiliation. Les motifs sont majoritairement similaires à ceux invoqués pour un refus pour motifs graves et légitimes ou pour une clause résolutoire comme en cas de cession irrégulière, d’exploitation irrégulière du fond ou encore en cas de défaut d’entretien des lieux loués en cours du bail selon les modalités de la convention locative.
La demande en résiliation ne nécessite aucune mise en demeure. Elle interviendra donc à tout moment et sera prononcée par les juges qu’en cas d’infraction suffisamment grave résultant de la faute de l’une des parties.
La demande en résiliation ne nécessite aucune mise en demeure. Elle interviendra donc à tout moment et sera prononcée par les juges qu’en cas d’infraction suffisamment grave résultant de la faute de l’une des parties.
IV. Résiliation du bail commercial en application d’une clause résolutoire
Cette clause prévoit la résiliation de plein droit, en cas de violation par le locataire de ses obligations prévues par le bail commercial après que le locataire n’ait été mis en demeure de mettre un terme à la violation reprochée. Sa mise en œuvre résulte d’un manquement à une stipulation expresse du bail. C’est alors que le juge constatera l’acquisition de la clause résolutoire. En la matière, le tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble est exclusivement compétent.
