DÉFINITION
La clause résolutoire est celle qui dispose qu’en cas de violation d’une obligation contractuelle de l’une des parties, le contrat sera résilié. Le bénéficiaire de la clause n’a plus à exécuter son obligation.
Selon le code civil, en son article 1226 :
Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.
Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.
Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.
Et selon article 1229 du code civil : La résolution met fin au contrat.
La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.
Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Cette clause résolutoire fonctionne donc comme un couperet à deux temps : mettre en demeure d’exécuter une obligation contractuelle et ensuite de constater la résolution ou la résiliation du contrat.
LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE EST LARGEMENT RÉPANDUE DANS LA PLUPART DES CONTRATS COMMERCIAUX.
Par exemple la clause peut être rédigée comme il suit :
Clause résolutoire
Toutes charges, clauses et conditions du présent bail sont essentielles et déterminantes, sans lesquelles les parties n’auraient jamais contracté. En conséquence, l’annulation partielle ou totale d’une clause quelconque, pour quelque cause que ce soit, entraînerait celle des conventions locatives dans leur entier.
A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme en principal, charges et accessoires, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuite ou encore en cas d’inexécution d’une seule des conditions ou obligations visées dans le présent bail et un mois après commandement de payer, une sommation d’exécuter ou une mise en demeure contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur.
Si, dans ce cas, le preneur refusait de quitter les lieux loués, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble loué, exécutoire nonobstant opposition ou appel, et sans caution.
Dans le cas de résiliation du Bail par suite d’inexécution contractuelle ou pour une cause quelconque imputable au preneur préalablement mis en demeure d’y remédier sous trente jours par le Bailleur, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre d’indemnité de résiliation, sans préjudice du paiement des sommes dues au titre des présentes (loyers, charges, taxes, entretien et réparations…) et de tous autres droits et actions en dommages et intérêts.
MÉCANISME DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE
- Le bailleur fait délivrer un commandement visant l’acquisition de la clause résolutoire
- Ce commandement fait courir un délai de 30 jours
- Si au terme de ces trente jours le locataire n’a pas payé l’arriéré de loyers ou n’a pas fait ce que le bail exigeait, alors le bailleur va directement devant le juge des référés afin de faire constater l’acquisition de la clause et la résolution du bail
RESSOURCES DU LOCATAIRE COMMERCIAL CONTRE LA MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE
Toutefois, le locataire n’est pas dénué de ressources pour se défendre
Devant le juge des référés, le locataire commercial peut invoquer une situation financière difficile et solliciter des délais pour apurer la dette locative tout en payant le loyer courant.
Mieux encore, le locataire commercial, s’il est bien conseillé, peut dès réception du commandement faisant courir les 30 jours, et avant la saisine par le bailleur du juge des référés, assigner le bailleur en nullité du commandement en invoquant des motifs de formes et des motifs de fond. Cette assignation doit être régularisée devant le tribunal judiciaire. Tant que ce dernier n’a pas statué, le juge des référés peut difficilement trancher et prononcer la résolution du bail commercial. Cette ressource permet donc dans certains cas, moyennant la saisine parallèle du juge de l’exécution, de gagner de précieux mois et de donner au locataire commercial des éléments de négociation conséquents
