La restauration rapide est un domaine à part de la restauration répondant à ses propres critères de rentabilité, sociaux, économiques, d’emplacements d’autorisations. Le Cabinet BB&A a accompagné des acteurs petits et grands de ce secteurs des cessions de dark kitchen, de locaux ou d’emplacements pour des acteurs tels que Chicken Spot, Frichti, et autres.

LE BAIL COMMERCIAL POUR UNE BRASSERIE OU UN RESTAURANT

Le bail commercial pour une brasserie ou un restaurant comporte des spécificités notables, notamment en matière d’extraction des fumées, de contraintes liées à la copropriété, de vente à emporter, de voisinage, de répartition des charges de travaux, de droits de terrasse, de réglementations préfectorales ou municipales, et de désignation précise du bien loué. Une compréhension approfondie de ces éléments est essentielle pour assurer une exploitation sereine et conforme aux normes en vigueur.

Extraction des fumées

L’installation d’un système d’extraction des fumées et des odeurs est indispensable pour les établissements de restauration. Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à sa destination, ce qui inclut la présence d’un système d’extraction adéquat. Cette obligation s’étend également aux activités de petite restauration susceptibles de générer des nuisances olfactives

Les caractéristiques techniques de ces systèmes sont encadrées par le Règlement Sanitaire Départemental (RSD), qui stipule notamment que les prises d’air neuf et les rejets d’air vicié doivent être situés à une distance minimale de 8 mètres des sources de pollution et des ouvertures voisines

Contraintes liées à la copropriété

Dans un immeuble en copropriété, l’installation d’un conduit d’extraction peut nécessiter l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, surtout si les travaux affectent les parties communes ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble. Il est donc crucial de consulter le règlement de copropriété pour vérifier les autorisations requises et les éventuelles restrictions concernant l’activité de restauration et l’installation de systèmes d’extraction

Vente à emporter

L’activité de vente à emporter n’est pas automatiquement incluse dans la destination « restauration » stipulée dans le bail commercial. Il est donc impératif de préciser explicitement cette activité dans le contrat de bail pour éviter tout litige ultérieur. À défaut, l’exercice de la vente à emporter pourrait être considéré comme une modification de la destination des lieux, nécessitant une procédure de déspécialisation partielle et l’accord du bailleur.

Contraintes du voisinage

Les nuisances olfactives et sonores générées par une activité de restauration peuvent entraîner des plaintes du voisinage. Il est donc essentiel de mettre en place des mesures efficaces pour limiter ces nuisances, telles que l’installation de systèmes d’insonorisation et de filtration des odeurs. Le respect des normes fixées par le Règlement Sanitaire Départemental est également crucial pour prévenir les troubles de voisinage

Répartition des charges de travaux

La répartition des charges liées aux travaux entre le bailleur et le preneur doit être clairement définie dans le bail commercial. En principe, le bailleur est responsable des grosses réparations, tandis que le preneur prend en charge l’entretien courant. Toutefois, des clauses spécifiques peuvent modifier cette répartition. Il est donc important de détailler précisément les obligations de chaque partie concernant les travaux de mise en conformité, d’aménagement ou de réparation.

Droits de terrasse

L’exploitation d’une terrasse sur le domaine public nécessite l’obtention d’une autorisation administrative, souvent sous la forme d’une « autorisation d’occupation temporaire » (AOT). Cette autorisation est généralement délivrée par la mairie et peut être soumise à redevance. Il est également important de vérifier que le bail commercial autorise l’utilisation d’une terrasse et que le règlement de copropriété ne s’y oppose pas

Réglementations préfectorales ou municipales

Les établissements de restauration sont soumis à diverses réglementations locales, notamment en matière d’hygiène, de sécurité, et d’urbanisme. Ces réglementations peuvent imposer des normes spécifiques concernant l’aménagement des locaux, les horaires d’ouverture, ou encore la gestion des déchets. Il est donc indispensable de se renseigner auprès des autorités locales pour s’assurer du respect de ces obligations.

Désignation précise du bien loué

Une description détaillée et précise du bien loué dans le bail commercial est essentielle pour éviter les ambiguïtés et les litiges. Cette désignation doit inclure la superficie, la configuration des lieux, les équipements présents, ainsi que les éventuelles parties communes ou annexes mises à disposition. Une telle précision facilite la détermination des responsabilités respectives du bailleur et du preneur, notamment en ce qui concerne l’entretien et les réparations

La rédaction d’un bail commercial pour une brasserie ou un restaurant nécessite une attention particulière aux spécificités liées à cette activité.